Wann ist ein Altbau ein Altbau?
Ab wann ist eigentlich ein Neubau ein Altbau? Wenn er 20, 30 oder 40 Jahre alt ist?
Immobilienprofis sprechen vom "klassischen Altbau" bei Häusern, die vor dem Krieg gebaut wurden.
Objekte aus den fünfziger- und sechziger Jahren sind für sie nur "alte Häuser", alle anderen sind mehr oder weniger gut erhaltene Neubauten, die nach Erst- oder Wiederverkauf unterschieden werden.
Hier spielt die Einteilung in Baujahrgruppen eine entscheidende Rolle. Eine Logik lässt der Markt dabei aber nicht erkennen: So können Immobilien aus den 70'ern trotz ihres Alters schon mal teurer sein als Vergleichsobjekte, die nur halb so alt sind.
Der entscheidende Preisbildungsfaktor ist und bleibt wieder einmal die Lage und die Infrastruktur, in der das Objekt eingebunden ist. Wo sich im Laufe der Jahre durch neue Verkehrsanbindungen oder Schulen stark verbessert hat, steigen auch die Preise für Gebrauchtimmobilien entsprechend.
Und bei den sogenannten echten Altbauten in der Stadt, die rund 100 Jahre alt sind, gibt es keine Regel "Je älter desto billiger" mehr.
In exponierten Lagen erreichen sie Preise über dem Preisniveau von Neubauten. Lieberhaberpreise werden für Dachgeschosswohnungen aus dem 19. Jahrhundert in Schwabing, Neuhausen, Lehel, Bogenhausen und Haidhausen gezahlt: Bis zu 6.000,- Euro pro Quadratmeter und auch mehr ist für manchen der fünfte Stock ohne Fahrstuhl in der Kaiserstrasse wert.
Viertel wie München-Laim dagegen zeichnen sich durch eine homogene und überschaubare Preisstruktur aus.
Abgesehen von Extremen gilt: Immobilien, die zwischen fünf und zehn Jahre alt sind, können bis zu 1.000,- Euro pro Quadratmeter günstiger sein als neue.
Was auf den ersten Blick wie ein Wertverlust aussieht, ist in Wirklichkeit aber ein Zugewinn. Denn wer 1980 für 1.800,- Euro kaufte kann heute für ca. 2.500,- - 3.000,- Euro verkaufen.
Quelle: 11/2005 AZ
IVD: Modernisierungsarbeiten rechtzeitig ankündigen
Vermieter, die modernisieren wollen, müssen dies ihren Mietern drei Monate im Voraus ankündigen / Die Kosten für die Arbeiten können auf die Miete umgelegt werden / Mieter haben Modernisierungsmaßnahmen in der Regel hinzunehmen
Mieter wohnen gerne günstig. Wer aber in einem unsanierten Altbau lebt, in dem die Heizung nicht richtig funktioniert, die Fenster undicht sind und in dem es viel zu wenige Steckdosen gibt, dürfte in der Regel keine Einwände gegen eine Modernisierung durch den Vermieter haben - auch wenn sich seine Miete dadurch erhöht. "Die Kosten für eine Modernisierung darf der Vermieter auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Sind alle Kosten abbezahlt, darf die Miete trotzdem auf dem erhöhten Niveau bleiben.
Der Vermieter kann allerdings nicht einfach loslegen: "Er ist verpflichtet, die Mieter über größere Baumaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich zu informieren. Dabei muss er auch genau beschreiben, welcher Art die Modernisierungsarbeiten sind und welchen Umfang sie haben. Des Weiteren muss er Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben und sich dazu äußern, wie groß die Mietsteigerung vermutlich ausfallen wird", sagt Schick. Eine solche Ankündigung kann er nicht umgehen, indem er sich bereits "im Voraus" mit dem Mietvertrag generell eine Zustimmung zu späteren Modernisierungsarbeiten geben lässt - eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Berlin, Az. 63 T 71/04).
Nach Durchführung und Abschluss der Arbeiten muss die Mieterhöhung noch einmal schriftlich erklärt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.
Werden Arbeiten zu spät oder falsch angekündigt bzw. ist die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher als angekündigt, kommt der Mieter zwar trotzdem nicht um die höhere Miete herum - er muss sie jedoch dann nicht nach drei Monaten, sondern erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Kleinere Arbeiten und solche, die die Miete nur unerheblich erhöhen, können formlos mitgeteilt werden. "Unerheblich" sind Mieterhöhungen, wenn sie unter 5 Prozent liegen.
"Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen Arbeiten, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen", zählt Schick auf. Das wäre zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Fahrstuhls, einer Zentralheizung oder eines Kabelanschlusses. Bei Modernisierungen, die zur Einsparung von Wasser oder Energie führen sollen, muss die Einsparung mindestens zehn Prozent betragen, damit der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen darf. Auch für Verbesserungen außerhalb des Hauses wie einen neuen Spielplatz oder neue Parkplätze darf sich der Vermieter das Geld wiederholen.
Der Mieter muss den Maßnahmen in der Regel zustimmen, wenn es sich um "vernünftige" Modernisierungen handelt. Ablehnen kann er sie nur, wenn sie für ihn eine unzumutbare "Härte" darstellen würden, zum Beispiel, wenn der Mieter sehr alt ist, oder wenn die Mieterhöhung mit Blick auf das Mietereinkommen extrem hoch ausfallen würde. "Es gilt allerdings nie als Härte, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der bereits bei zwei Drittel der gleich alten Wohnungen vor Ort üblich ist", erläutert Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover. Will der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme verhindern, muss er seinen Widerspruch äußern. Lässt er dagegen zum Beispiel Handwerker widerspruchslos in seine Wohnung, büßt er sein Abwehrrecht ein (OLG Frankfurt am Main, Az. 20 REMiet 3/91).
Im Gegensatz zu "vernünftigen" Modernisierungen darf der Vermieter Luxussanierungen - wie zum Beispiel das Austauschen intakter Fliesen aus rein optischen Gründen - nicht gegen den Willen des Mieters vornehmen. Arbeiten wie das Reparieren von Elektroinstallationen und das Ersetzen kaputter Fenster sind keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Erhaltungsmaßnahmen. Diese muss der Mieter nach § 554 BGB in jedem Fall dulden. "Das bedeutet, er muss Handwerkern Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen und - falls es notwendig ist - sogar zeitweise ausziehen", berichtet Baumgarten. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter allerdings nicht auf die Miete umlegen.
Jürgen Michael Schick
Vizepräsident und Bundespressesprecher
Quelle:IVD
Änderung bei der Einkommensteuer
Anschaffungsnaher Aufwand: Kosten für Renovierung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, sind nicht mehr sofort abziehbar. Sie werden bei Baumaßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2003 begonnen wurden, als anschaffungsnahe Herstellungskosten der Abschreibungsbemessungsgrundlage zugerechnet. Die gegenteilige Rechtsprechung ist damit Makulatur.
Quelle: Wirtschaft (IHK) 01/2004 S.11
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